开发商囤地七大伎俩：装傻充愣说不知咋开发

 国土部严厉打击囤地进行几年了，近日中冶南京地王再次被媒体挖出存在囤地嫌疑。而且其对囤地的回应让众人大跌眼镜。生生为开发商囤地伎俩增加了一条。本文借此整合开发商的那些囤地伎俩，希望“相关部门”跟进。

　装傻充愣说不知咋开发

南京256亿元的地王项目再度生变！继56亿元的2号地今年7月份被政府收回后，中冶置业以200亿元拿下的1、3号地拆迁虽然仍在进行，但据中冶置业称，拆迁进度延缓，为保证项目投资收益，公司将优先集中力量推进3号地块的开发，并在1号地块开发中寻求引入战略合作伙伴。

然而，媒体曾在现场调查后获悉，这块被业内称之为南京“巨无霸”地王的项目，1号地拆迁工作完成相对较好，大部分居民都已经搬迁完毕，但3号地拆迁工作则相对缓慢。

在这种背景下，中冶置业为何放弃率先开发1号地，而要优先推进3号地的开发？

“目前1、3号地的具体规划都还没有确定，公司正在与政府协商。”一位中冶置业内部人士对外回应，“实际上，2号地被政府收回后，公司现在根本不知道怎么开发1、3号地”。

　挖坑待建坐等升值

“在中央检查团来到时打几个洞,等检查团走了再继续晒地皮。”在开发商囤地的所有伎俩中,对于“挖坑待建、坐等升值”一招,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭给出了非常形象的解释。

在过去的10年里,由于一线城市的楼市始终处于上升通道,房价的上涨也带来了地价的升值,开发商甚至不用盖房、卖房,只需手持土地资源,便可坐等升值带来的巨额利润。

以长江实业与和记黄埔在上海的地块为例,根据2001年年报,长江实业与和记黄埔在长宁区的古北项目当时的工程进度是“计划中”,且计划是2004年6月完工。而在此后的两年年报中,古北项目一直处于“计划中”,竣工时间也一再推迟,从原定的2004年推迟至2005年,乃至2008年。

不仅是古北项目,长江实业与和记黄埔旗下的其他项目也在年报中宣称长时间“计划中”,如2005年2月,长江实业与和记黄埔合伙购得的马桥地块,经历了两年多的“计划中”阶段,截至2010年,马桥项目仍未竣工。

而根据国土部规定,土地闲置满一年但不满两年,需按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费;对土地闲置满两年、依法应无偿收回的,将无偿收回,重新安排使用,而上述项目如此“缓慢”的工期,当事方竟未受到丝毫处罚,对此业内人士指出“挖坑待建”是其秘密武器。

“好多项目都会在房子打完基础后停工,在象征性地赔偿施工单位损失后,把地块晒在一边,这样国土部门就不能说是囤地,但确实将工期一而再再而三地拖后了。”一位曾“亲身”尝试过这一囤地招数的开发商认为,“导致开发商可以通过'挖坑’方式进行囤地的主要原因,在于国土部门的土地出让合同存在巨大漏洞。一般土地出让合同只规定了开工日期和竣工日期,但这期间究竟如何进展,均无从界定,而且囤地的监管基本上都在地方政府,如果地方政府睁一只眼闭一只眼,再加上开发商用挖坑做掩护,这监管就成了摆设”。

推脱周边居民反对囤而不建

在此前媒体曝光的国土部囤地名单中,华润位于亚奥区域的云景华亭,尚有1.8公顷的商服用地没有动工。根据公开资料显示,北京华润置地于2004年8月31日签订了该地块的出让合同,并约定于2007年12月31日竣工,2009年12月,该地块附近的华亭嘉园A座、F座楼道里曾贴出通知和示意图,称将在该地块新建一座119.8米高的写字楼、一栋99.9米高的酒店及一栋21.2米高的裙楼。

但后来迟迟不见开工。对此华润给出的理由是,由于建筑方案遭到业主反对,导致政府部门一直未对该项目的开发手续予以行政许可。

对此,业内人士表示,由于可能存在的“挡光”等问题,在已竣工的楼盘中建设新的商业配套时常会被业主反对,但开发商可以通过邀请规划部门的介入,采取听证的方式进行解决,此前华瀚国际等项目也有类似的情况,均在合理的期间内得到解决,并非是开发商拖延不开工的借口。

　开工大限前改规划囤地获利两得益

在开发商囤地的种种招数中,主动改规划可谓是最高明的,因为根据规划部门的工作流程,开发商在提出修改规划申请后,必须经过最少30天的公示,向社会征求意见,而无论最终能否获批,都给了开发商拖延工期的理由。

以去年“红透半边天”的北京广渠路15号地为例,09年6月30日,方兴地产以40.6亿元天价拍得该地。这块地也成为当年北京首块由央企制造的地王。面对即将到来的开工大限, 12月30日,方兴地产申请调整该地块规划,目标包括两项,第一项是高度调整,将原来60米的建控高度调整为80米,将原来80米的建控高度调整为100米;第二项是将绿地和建设用地的位置在绿地面积不变的情况下进行调整。随后尽管北京市规划委员会对上述申请予以否决,但该地块却凭借“因为改规划无法及时开工”的理由,堂而皇之地避开了开工大限。对此,北京市国土局相关负责人也透露,确实在该地块开工大限到来前不久收到了推迟开工日期的申请。

“拿了地半年才想起来改规划,还偏偏挑在开工大限到来之前,这未免有些蹊跷。”国土部下属事业单位的一位土地专家说,按照正常程序,开发商一般在拿地后的3个月内便会完成地块的整体规划,究竟需不需要向政府提出调整申请,也应该在3个月内做出决定。

“广渠路15号地做得非常巧,因为无论调规申请获批与否,都会给这块地带来一些'好处’。”在上述专家看来,开发商在广渠路15号地的调规申请方面实际上做了两手准备:调规成功,皆大欢喜,开发商可以通过调整规划给地块带来更大的收益;即便是调规失败,30天的公示期加上其他工作流程也给这块即将到达开工大限的地王赢得了不开工的理由。

无独有偶,在后来被曝光的国土部囤地黑名单中,泛海建设榜上有名,而该公司发布《澄清公告》称,虽然2004年已取得四块用地的《国有土地使用证》,但因为教育配套、加强土地综合利用等原因,四块地在2005-2010年间,经过了三次规划调整,三次均拿到了新的《规划意见复函》。泛海建设还表示,四地块未能按原计划开工建设主要是因为项目功能、规划调整所致,不存在被政府收回的风险。

外资身份做掩护手续难办囤地有理

除了主动修改规划外,开发商自己的一些特殊“身份”也经常成为其囤地的理由。

以屡屡登上“囤地黑名单”的华润门头沟地王为例,2007年12月,经过长达285轮的竞价之后,门头沟新城冯村地区一期居住项目最终被华润置地（武汉）发展有限公司拿下。15亿元的成交价比44332.17万元的挂牌出让起始价高出两倍多,而楼面地价达到了5245元/平方米左右。就是这样一个2007年北京众多“地王”中的“地王”,从去年至今,一再被国土部、北京市国土局以“闲置土地”为由点名批评。而华润置地当时给媒体的公开回应便是,该块土地之所以没能及时开工,全因自己有外资背景,投资项目需发改委审批,两年来,国家发改委的审批手续迟迟都没下来。

对此,国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示,除了2004年“8·31”大限前的地块为毛地,可能存在产权纠纷等问题外,近几年各地供应的土地多以熟地为主,国土部门供地前也肯定测算了相关开发商审批手续所需要的时间,不可能给一块铁定无法按期开工的土地。

而负责审批外资开发商拿地手续的国家发改委则表示,根据他们的工作流程,申报审批手续,内资企业最快8个工作日便可完成,外资由于要走国务院,时间要稍长一点,但审批手续最长不超过3个月。

说到审批手续难办,就不能不提及开发商在申报审批时所要递交的材料,一位长期从事外资企业拿地审批的政府人士透露,在实际工作中,他们就碰到过个别开发商在上报审批材料时,乱报一气,故意造成规划上的缺陷,使规划建设许可批准时间被拖延的情况。

　大地块分批开发延期盖房“顺理成章”

在预期未来房价看涨的情况下,开发商拍得一块土地后,原本分两期就能开发完毕,却故意将土地分割成若干小块多批次开发,这样变相囤地的招数在业内不胜枚举,甚至成为了开发商拿地后的明规则。

北京西南三环的某200万平方米大盘便是一个极好的例子,该项目究竟是哪一年拿的地,已经无从考证,不过自2004年以4200元/平方米第一次开盘后到最新一期预计3万元/平方米,价格上涨超过6倍。焦点房地产网的历史数据显示,6年的时间,该项目共调整了41次价格。而其具体开盘了多少次,连项目经理都数不清楚。

“开发期数由一两期变成三四期,甚至是七八期,这样一般两年内就可以盖好全部上市的房子,最终可以陆续卖上三四年。随着后期房价上涨,同一地段的房价比两年前上涨四五成,甚至是一两倍,开发商自然赚得'盆满钵满’,利润比正规开发要高出好几倍。”在一位不愿公开姓名的开发商眼中,多批次开发时常会演变为“变相囤地”。

倒手买卖不开工别怪我

如果说上述开发商的囤地招数尚且有所顾忌,那么部分开发商所采取的拿地后囤地几年不开工,在升值之后倒手一卖,在净赚利润的同时,也将囤地的罪名归结给下一任接盘者的“伎俩”可谓是“露骨”了许多。

在10年4月国土部通报挂牌督办的18宗闲置土地中,北京工体北路4号地便是通过上述方式,将开工日期整整拖延了约四年之久。

2006年,李泽楷旗下盈大地产全资子公司——北京市启夏房地产开发有限公司以5.1亿元的代价获得工体北路4号地块,按照土地出让合同的约定,工体北路4号地的开工日期为2006年9月20日,为赶在奥运会前完工,项目约定的竣工日期为2008年3月31日。然而这个土地出让合同的约定最终变成了一纸空文,一直未能开工建设。直到去年8月21日,香港上市公司瑞安建业公告,向盈大地产作价约1.18亿美元折合人民币9.2亿元的价格购入工体北路4号地项目,借此李泽楷净赚4.1亿元利润。

尽管在随后的国土部以及北京市国土局的处罚中,北京市启夏房地产开发有限公司被罚款510万元,但与囤地三年多带来的4.1亿元利润相比,罚金就显得微不足道。（财经综合报道）